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核心提示：意向登記截止後，房地產開發企業應整理形成購房意向登記匯總表，在銷售現場公示後報送公證機構公證。房企應及時將搖號結果、選房結果報房管部門備案，並做好購房意向登記方案、購房意向登記匯總表、公證搖號結果、選房結果等證據保全。
早在3月28日就放出風聲的杭州公證搖號購房細則，經過一個多星期的輿論醞釀和發酵後，靴子終於落地——昨晚8時許，杭州市正式出臺瞭《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求自2018年4月4日起，市區范圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目，應采取公證機構主持搖號方式開展銷售工作。
《通知》的出臺，是杭州針對近期房地產市場出現的價外加價、捆綁搭售、炒賣房號等一系列違規行為和市場亂像打出的監管“組合拳”，進一步實現房地產市場秩序長效監管。
其中既包括對“無房傢庭”的傾斜，也包括對開發商在公證搖號實際操作過程中的約束，還包括對中選後多次放棄選房多次的傢庭的懲罰措施。
1、搖號細則中 這些問題得到解答
我們來給這次購房搖號細則劃一下重點吧。
哪些樓盤需要搖號
杭州市區范圍（包括上城、下城、江幹、西湖、拱墅、濱江、下沙、之江、蕭山、餘杭、大江東、富陽、臨安）內，2018年4月4日後取得預售證的商品住房項目中，意向客戶登記數超過推出房源數的，應當公證搖號售房。
意向客戶登記數少於推出房源數的，不需要公證搖號售房。
辦公、商業等非住宅可不實行公證搖號銷售。
符合什麼條件才能參加搖號
符合杭州市住房限購政策規定，並在項目當期進行意向登記的傢庭，可參與搖號選房。
搖號具體由誰實施
公證機構主持搖號工作（公證主管部門將於近期制定相關公證業務規范，明確有關事項），房管和司法部門進行指導監督。
房企是商品住房銷售工作的實施主體。房企采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應在申領商品房預售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當期準售房源。
其中”一次性公開銷售當期準售房源“是指房企應將當期預售證準予銷售的所有商品住房房源一次性對外公開銷售，不得分批銷售。
房企應在銷售現場公示購房意向登記方案，明確購房意向登記起止時間、地點和條件，意向登記條件應符合相關規定，不得設置有利於內部人員、關系戶等購房的條款。
客戶登記數量超過準售房源數量的商品住房項目，房地產開發企業應聯系公證機構，采取公證搖號方式產生選房傢庭和選房順序號，並按序售房。
搖號具體流程怎麼走
房企在意向登記起止時間內接受購房意向登記，要求客戶提供購房人及傢庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明和房產情況核查證明等資料，對客戶符合限購政策情況進行核對，並應在登記完成後出具相關憑據給意向登記人。房地產開發企業不得無理由拒絕相關登記申請。
意向登記截止後，房地產開發企業應整理形成購房意向登記匯總表，在銷售現場公示後報送公證機構公證。
公證機構受房地產開發企業委托主持搖號工作，應確保搖號流程和結果公正可靠。
搖號結果產生後，房地產開發企業應依據搖號結果有序組織選房銷售工作。房地產開發企業應確保選房結果與網簽名單一致。
搖號向“無房傢庭”傾斜
《通知》明確規定，房企公開銷售所有準售房源時，應對“無房傢庭”給予傾斜。
這個“無房傢庭”的定義，是指在杭州市限購范圍內無自有住房的傢庭（不含未婚、2018年4月4日後離異單身以及2018年4月4日後因自有住房交易產生的“無房傢庭”）。臨安區、桐廬縣、建德市、淳安縣戶籍的購房傢庭，在限購區域內的商品住房項目辦理意向登記，需同時在我市限購范圍內及其戶籍所在地范圍內無自有住房，才能認定為“無房傢庭”。在臨安區（非限購區域）商品住房項目辦理意向登記，購房傢庭需同時在我市限購范圍內及臨安區范圍內無自有住房，才能認定為“無房傢庭”。
“無房傢庭”會得到怎樣的傾斜？根據《通知》，房企要提供一定比例的房源專供“無房傢庭”購買，具體比例由開發企業根據項目實際情況，在項目銷售方案中明確。
搖號選房後能換人購房嗎
不能。房企必須嚴格確保選房結果與網簽名單一致，切實杜絕炒賣房號等行為。選房結果與網簽名單不一致的不得報送網簽，房管部門不予辦理網簽備案手續。
對房企有哪些監管約束措施
房企要切實保證商品住房銷售行為公開、公平、公正，並維持銷售秩序，確保安全。
房企應及時將搖號結果、選房結果報房管部門備案，並做好購房意向登記方案、購房意向登記匯總表、公證搖號結果、選房結果等證據保全。
一旦發現房地產開發企業違反本《通知》的，一經查實，責令立即整改，拒不整改的，暫停項目網簽，記入房地產開發企業誠信檔案，並給予公開曝光。
對購房者有哪些監管約束措施
購房者提供虛假信息資料或惡意幹擾公證搖電梯維修費用號銷售行為的，房管部門一年內不再受理其限購查檔申請。涉及犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
購房者搖號中選後放棄選房，怎麼處理
《通知》規定，中選後放棄選房、購房達二次的傢庭，自放棄選房、購房之日起3個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記；中選後放棄選房、購房達三次（含）以上的傢庭，自放棄選房、購房之日起6個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記。
另外，搖號除搖出中選傢庭外，還同時搖出候補傢庭及其排序。因前序傢庭放棄選房、購房而產生的剩餘房源，由包括候補傢庭在內的後序傢庭按序選房、購房。
2、細則略顯粗放 尚待實際操作中解決
不過，昨天公佈的搖號細則仍略顯粗放，也留下瞭一些爭議和疑問。
其中最大的爭議，當屬細則中對“無房傢庭”的定義。
雖然該定義中明確瞭2018年4月4日後離異單身以及2018年4月4日後因自有住房交易產生的無房戶不屬於“無房傢庭”，在很大程度上杜絕瞭為瞭買房假離婚的行為，但同時也將未婚人士排除在外，讓不少未婚人士很“台中菜梯受傷”。
有網友表示：“大齡女青年，單身也有罪？”也有網友表示：“感覺受到瞭一萬點暴擊，這是要逼我假結婚嗎？”
而疑問，就更多瞭。
首先就是向無房傢庭傾斜的問題。在浙報地產研究院院長丁建剛看來，這次出臺細則，是“沒有‘細則’的細則”。
其中提到的向無房傢庭傾斜，具體怎麼傾斜，傾斜多少，都沒有硬杠子。
很多購房者擔心，細則並沒有明確房企一次要拿出多少房源來照電梯維修公司顧無房戶，那這個比例最後是不是還是開發商說瞭算？如果房企隻拿一兩套房源給無房戶意思一下，那《通知》中的向無房傢庭傾斜的說法，未免隔靴搔癢。
其次，意向客戶登記數怎麼確定，也是大傢關心的重點。如果意向客戶登記數以開發商的登記口徑為準的話，難保其中存在暗箱操作。
再者，細則中未提及搖號購房的首付比例和付款方式。
很多網友認為，這點是在其它已經實施搖號的城市出現的較為嚴重問題，雖然規定開發商不能設置門檻，但是最終還是出現高額保證金、高額首付，超短交款時間等篩選客戶的手段。
對於這些疑問，一位開發商表示，現在細則中模糊的環節還比較多，一切都要等到第一批搖號樓盤出來，具體實踐操作，形成范例後，才會把目前這個細則中出現的“補丁”一一打上。
而細則對二手房市場的影響，在杭州我愛我傢品牌總監周包軍看來不會太大。
雖然不排除細則發佈後二手房市場會有小的波動，例如一些房東會有掛牌觀望的心理出現，但是從長遠角度說，二手房的買房需求和市場的庫存是相對平衡的狀態，不容易被打破。
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